«حق سرقفلی» و «حق کسب یا پیشه یا تجارت»، دو تأسیس حقوقی رایج در حقوق موضوعه و عرف جامعه ایران است که در رابطه با وحدت یا دوگانگی آن اختلاف نظر وجود دارد.
تعریف حق سرقفلی
سرقفلی در کتاب‌های لغت به حق آب و گل تعریف شده است. مولف کتاب ترمینولوژی حقوق، سرقفلی را متمایز از حق کسب و پیشه یا تجارت می‌داند.
لنگرودی، سرقفلی را تعریف کرده است به پولی که مستأجر اول به مالک می‌دهد و یا مستأجر دوم به مستأجر سابق در زمان انتقال اجاره می‌دهد.
در تعریف کاتوزیان، سرقفلی امتیازی است که به واسطه آن مستأجر متصرف به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده، در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می‌شود.
بنابراین، منظور از سرقفلی وجهی بود که مستأجر علاوه بر کرایه، در ابتدای اجاره به مالک یا سرایدار و ... می‌داد و همان‌گونه که از نام آن پیداست، مزد گشودن قفل و تحویل محل به مستأجر بود.
پس از تحولات اجتماعی اقتصادی جامعه ایران، مقتضیات تجاری باعث شد سرقفلی به‌عنوان حقی که تاجر مستأجر در مورد محل تجارت خود و به دلیل رابطه استیجاری و جمع‌آوری مشتریان دائم کسب می‌کند، رایج شود. اما عرف، ضمن شناختن چنین حقی برای مستأجر، به مالکان اماکن تجاری نیز حق داد که در ابتدای اجاره از مستأجر مبلغ قابل توجهی دریافت کنند تا برقراری چنان حقی برای مستأجر معوض باشد و محدودیت‌هایی که برای سلطه مالکانه موجر به‌وجود می‌آید، به‌نحوی جبران شود.
در قوانین و مقررات اجاره، اولین بار در ماده واحده سال ۱۳۶۵ اصطلاح «سرقفلی» به‌کار گرفته شده و در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، صرفاً از «سرقفلی» سخن به میان آمده و اصطلاح حق کسب یا پیشه یا تجارت به کار نرفته است.
وجه سرقفلی در عوض چه چیزی پرداخته می‌شود؟
در مورد وجه و مبلغی که در ابتدای اجاره توسط مالک، تحت عنوان سرقفلی از مستأجر اخذ می‌شود، نظرات مختلفی ارائه شده است.
اما این نظر که مبلغ مزبور عوضی است که مستأجر به مالک پرداخت می‌کند و مالک نیز در مقابل آن، حقی را به مستأجر واگذار می‌کند که حق سرقفلی نامیده می‌شود، نظری موافق با مفهوم عرفی سرقفلی است.
در واقع، بین مالک و مستأجر، علاوه بر قرارداد اجاره یا ضمن آن، توافق دیگری نیز شکل می‌گیرد که مطابق آن حق سرقفلی که یک حق مالی است، به‌عنوان معوض در مقابل مبلغی که مستأجر تحت عنوان سرقفلی و به‌عنوان عوض می‌پردازد، واگذار می‌شود. در نتیجه عرف (با مسامحه) از آن به فروش سرقفلی تعبیر می‌شود.
تعریف حق کسب یا پیشه یا تجارت
قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹، صراحتا «حق کسب و پیشه یا تجارت» را به رسمیت شناخته است و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز «حق کسب یا پیشه یا تجارت» مستأجر اماکن تجاری و آثار و احکام آن را مورد توجه قرار داده است.
قانون‌گذار در این دو قانون از واژه رایج سرقفلی یا حق سرقفلی استفاده نکرده، شاید به این دلیل که از نظر قانون‌گذار، این حق نه فقط در موارد پرداخت مبلغی به‌عنوان سرقفلی، بلکه بدون آن نیز برای مستأجر اماکن کسب و پیشه و تجارت حاصل می‌شود.
حق کسب و پیشه در واقع جبران زیان ناشی از تخلیه محل کار و فعالیت انتفاعی مستأجر و از بین رفتن موقعیت شغلی فرد است که طی سالیان متمادی فراهم شده است. بر این مبنا، حق کسب یا پیشه یا تجارت، یک حق مالی است که به تدریج برای مستأجر محل کسب و پیشه به دست می‌آید و قابل تقویم (قیمت‌گذاری) به پول است و در صورت تخلیه عین مستأجره (جز در موارد ارتکاب تخلفات ماده ۱۴)، باید تقویم و به مستأجر پرداخت شود و در صورت انتقال و واگذاری منافع عین مستأجره (به اذن مالک یا دادگاه) توسط مستأجر بعدی به مستأجر قبلی پرداخت می‌شود.
به عبارت دیگر، حق کسب یا پیشه یا تجارت به حق ادامه تصرفات مستأجر در عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره تعریف شده است. همچنین، امتیازی برای مستأجر متصرف است که در اجاره محل کسب خویش بر دیگران مقدم می‌شود.
وجوه اشتراک و افتراق حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
شناخت تفاوت‌های این دو حق تا حدودی دشوار است. این دو حق با وجود برخی تفاوت‌هایی که در احکام و آثار دارند، در ماهیت بسیار نزدیک به هم هستند.
شباهت‌های حق سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت
۱. هر دو حق مالی محسوب می‌شوند و دارای ارزش اقتصادی و قابل تقویم به پول هستند.
۲. هر دو حق قابل انتقال قهری به ورثه هستند.
۳. هر دو حق طبیعتاً قابلیت نقل و انتقال دارند.
۴. هر دو حق به عنوان یک حق مالی و به عنوان یک مال از اموال بدهکار یا محکوم‌علیه، قابل توقیف، مزایده و انتقال اجرایی است.
۵. مستأجر دارنده این حقوق، پس از انقضای مدت اجاره حق دارد به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد.
تفاوت‌های حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در موارد ذیل با هم متفاوتند:
۱. تفاوت در منشا حق
با توجه به مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، حق کسب یا پیشه یا تجارت به موجب قانون و به واسطه وجود رابطه استیجاری برای مستأجر محل‌های کسب یا تجارت یا پیشه به وجود می‌آید. بنابراین، منشأ و سبب ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت، قانون است و سابقه رابطه استیجاری شرط اعطای این حق قانونی است، به نحوی‌که هرچه سابقه این رابطه طولانی‌تر باشد، ارزش ریالی این حق بیشتر است.
اما حق سرقفلی در معنای خاص خود و در مفهوم مورد نظر قانون روابط موجر و مستأجر، حقی است که از قرارداد اجاره یا قرارداد فروش و واگذاری سرقفلی یا هر عقد لازم دیگری برای مستأجر حاصل می‌شود. به عبارت دیگر، منشا و سبب تحقق این حق، عقد و قرارداد بین موجر و مستأجر است که قانون نیز به آن اعتبار و رسمیت بخشیده است. بنابراین، این حق منشأ قراردادی دارد.
در تمامی مواردی که مستأجر به موجب شرط ضمن عقد، حقی به عین مستأجره پیدا می‌کند، مستأجر حق سرقفلی یا امتیازی شبیه آن را به دست می‌آورد که بعداً می‌تواند آن را با دریافت عوض به مستأجر بعدی واگذار کند و یا با اخذ مبلغی از مالک حق خود را اسقاط کند.
۲. نحوه ایجاد حق
حق سرقفلی ابتدائاً و بدون وجود رابطه استیجاری اعتبار و فرض می‌شود و توسط مالک به مستأجر واگذار می‌شود، در حالی‌که حق کسب یا پیشه یا تجارت در معنای خاص آن در زمان انعقاد قرارداد وجود ندارد و به تدریج و به واسطه تداوم رابطه استیجاری برای مستأجر ایجاد می‌شود.
۳. دریافت کننده عوض
سرقفلی معمولاً به مالک یا به مستأجر قبلی که دارنده این حق است پرداخت می‌شود، اما حق کسب یا پیشه یا تجارت، مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، به مستأجر متصرف پرداخت می‌شود.
۴. مرجع تعیین ارزش حق
میزان و ارزش سرقفلی در موارد واگذاری آن از مالک به مستأجر، توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می‌شود. اما میزان و ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناسی تعیین می‌شود. البته در مواردی که مستأجر سرقفلی را مجدداً به مالک واگذار می‌کند، به موجب ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، ارزش آن در صورت عدم توافق طرفین با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
۵. عوامل موثر در تعیین ارزش حق
در تعیین ارزش سرقفلی معمولاً نوع بنا، کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار می‌گیرد. اما در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت، اصولاً باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروفیت آن محل موثر بوده است و نوع کسب و پیشه و تجارت، ملاک محاسبه قرار گیرد؛ اگرچه در عمل کارشناسان همان معیار‌های نوعی را در تعیین ارزش حق کسب و پیشه نیز مورد توجه قرار می‌دهند.
۶. تفاوت در مرجع تعلّق حق
در بعضی مقررات پیش‌بینی شده که در صورت اجرای طرح دستگاه دولتی یا شهرداری، به مالک مکان تجاری که خودش بهره‌برداری می‌کند و اجاره داده نشده، مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق واگذاری پرداخت شود. به عبارت دیگر، در تعیین ارزش ملکی که در معرض اجرای طرح عمومی قرار گرفته، ارزش سرقفلی آن نیز محاسبه و به مالک پرداخت می‌شود.
بنابراین می‌شود گفت سرقفلی حق واگذاری این شخص به دیگران است که اگر طرح اجرا نمی‌شد، می‌توانست سرقفلی را به دیگران واگذار کند یا مکانی را که قابلیت تجاری دارد برای بهره‌برداری تجاری به دیگران واگذار کند، در حالی که براساس تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر، حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و همانند حق سرقفلی به مالک آن تعلق ندارد.
۷. قابلیت اسقاط و اعراض
حق کسب یا پیشه یا تجارت در قرارداد اولیه اجاره و قرارداد‌های بعدی قابل اسقاط و اعراض نیست. چرا که چنین حقی در طول رابطه استیجاری و به تدریج برای مستأجر به‌وجود می‌آید و لذا سلب و اسقاط این حق در قرارداد اولیه اجاره، اسقاط مالم یجب خواهد بود. خبرگزاری میزان - از سوی دیگر باتوجه به ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، هرگونه شرط و توافقی به‌منظور سلب و اسقاط و اعراض از حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر در قرارداد اولیه و قرارداد‌های بعدی اجاره، کان لم‌یکن و فاقد اعتبار قانونی است.
اما سرقفلی در معنای خاص آن و در مفهوم قانون ۱۳۷۶، ممکن است توسط مالک ملک برای خودش حفظ شود و به مستأجر منتقل نشود و به هر حال در صورت انتقال آن به مستأجر، به‌عنوان یک حق از جانب دارنده آن قابل اسقاط به نحو معوض یا بلاعوض خواهد بود.
۸. تفاوت در اسباب سقوط حق و زوال حق
حق کسب یا پیشه یا تجارت، تنها در صورت وقوع یکی از تخلفات مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، توسط مستأجر زائل می‌شود. البته در مورد تخلف مستأجر مبنی بر انتقال منافع به غیر بدون داشتن جواز آن، مطابق تبصره ماده ۱۹ آن قانون، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت پرداخت می‌شود.
اما در مورد مستأجری که مالک سرقفلی در مفهوم قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ است، می‌توان گفت تخلف مستأجر صرفاً موجب حق فسخ اجاره برای موجر و تخلیه ملک می‌شود، اما موجب سقوط و زوال حق سرقفلی نمی‌شود.
در نهایت می‌توان گفت حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، در مفهوم قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و در زمینه مواردی که تابع آن قانون هستند، اگر هم مفهوماً متفاوت باشند از لحاظ احکام و آثار همانند است؛ و اسباب سقوط و زوال آن‌ها یکسان است. اما حق سرقفلی در معنای خاص آن و در مفهوم مورد نظر قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، بدون تردید از لحاظ اسباب ایجاد حق و زوال آن و نیز از لحاظ احکام و آثار، متفاوت با حق کسب یا پیشه یا تجارت در مفهوم قانون سال ۱۳۵۶ است.
منبع:
میزان
«« بازگشت
تاریخ درج: 1403/07/30